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マイホーム購入のために

〜 住宅ローン ガイドブック 〜

 マイホーム購入は、人生で最も大きなお買物・・・。
 ちょうししんきんでは、“マイホーム”について考え始めたその時から、お手伝いさせていただきます。
 


マイホーム取得までの手順は?

★住宅を取得するまでの流れ
大まかな予算を立てる まずはいくらの家が買えるのか、自己資金(預金・現金)や年収から大まかな予算をたててみましょう。
希望条件を整理する どこにどんな家がほしいのか、家族みんなの希望条件を話し合って整理しておきましょう。
情報を集める 情報誌やチラシから物件情報を集め、希望条件とてらし合わせながら比較検討します。
現地を見学する 希望条件に合う物件が見つかったら実際に現地で見学です。ポイントをしっかりチェックしましょう。
資金計画を立てる 住宅ローンの支払いがいくらになるのか、建築業者への見積り依頼も含めて資金計画を立ててみましょう。
契約する 買いたい住宅が決まったら、いよいよ契約です。入居後までに必要なお金も確認しておきましょう。
購入してから 引っ越しや確定申告など、購入してからすべきこと、すると得するもわすれずに。



お金は、いつ、いくら必要?

住宅を購入するときに意外に多くかかるのが、税金や手数料などの諸費用です。
新築住宅では購入代金の3%〜5%程度、中古住宅では5%〜10%程度が目安ですが、いつ、いくら必要か確認し、事前に用意しておく必要があります。
新築住宅を購入する場合は、売買契約時に諸費用の概算をひとまとめにして払い込み、金額が確定した段階で後日精算するというケースが一般的です。総額で100万円〜200万円にものぼるものですから、ある程度は「いつ、どれくらい必要か」をつかんでおく必要があります。
ここでは、契約から入居までの各段階でかかってくる諸費用を整理してみました。
★契約から入居までのお金の流れ
売買契約 【手付金】
    契約の証拠金として売り主に払うもので代金の10%程度の支払いが一般的です。
【仲介手数料】
    新築住宅でも、販売代理の仲介会社を通じて購入するときに必要です。(取引価格×3%+6万円の半額を支払う)
【印紙税】
    印紙の形で印紙税を国に納めます。売買契約書に記載された金額によって税額が異なります。
ローン申込み
ローン契約 【保証料】
    保証協会等に支払う保証金のことです。
【特約火災保険料】
    購入した建物に火災保険を付保します。地震保険は任意ですが、合せて加入することもできます。
【団体信用生命保険料】
    死亡や高度障害に備えて入る生命保険です。
【事務手数料】
    融資を受ける際にかかる手数料です。
(つなぎ融資) 【事務手数料】
    つなぎ融資を受ける際にかかる手数料です。
    ※つなぎ融資はお客さまの条件によってはご利用できない場合があります。
残金決済
引き渡し
登記 【登録免許税】
    購入した住宅によって必要な税額が異なります。司法書士に預けて支払ってもらいます。
【登録代行手数料】
    司法書士に支払う手数料です。法定の報酬以外に法務局までの交通費や拘束費(日当)なども含まれます。
入居 【引っ越し費用】
    引っ越し会社に依頼した場合にかかります。距離や荷物の量によって異なります。
【修繕積立金】
    新築マンションでは修繕積立基金が必要になります。
【水道負担金など】
    新築一戸建てでは水道負担金が必要になります。



購入が可能な額はどのくらい?

あなたの購入可能額はどのくらい?
ポイントは、以下の3つです。
  1. 年収からローン返済にいくらまわせるのか。
  2. どんな種類のローンを組むのか。
  3. どんな種類の住宅を買うのか。
ローンの限度額は、「年収」・「自己資金」・「返済方法」の3つによって決まってきますが、ここでは「年収」から目安となる購入可能額を下の計算式に沿って計算してみましょう。計算例は、年収600万円の方が年利3.00%の25年ローンを毎月均等返済で利用する場合です。
★年収から毎月返済額を出してみる
毎月の返済額は、年収に年収負担率を掛けた金額(年間返済額)を12か月で割ると出すことができます。
計算式 年収×年収負担率(注1) 毎月返済額 計算例 600万円×25% =125,000円(注2)
12か月 12

(注1)年収負担率は、年収からローン返済にまわせる金額の割合です。この場合、一般的な目安とされる25%で計算しますが、実際にはご自身の年収と家計とを考えてみることが必要です。(注2)この金額は、毎月均等返済の場合です。実際には、ボーナス返済を併用することが多く、毎月返済額はこれより少なくなります。
★毎月返済額から借入可能額を出してみる
購入可能額は、毎月可能額を100万円あたりの返済額で割った額に100を掛けると出すことができます。
計算式 毎月返済額 ×100=借入可能額 計算例 125,000円 ×100≒2,636万円
100万円あたりの返済額(注3) 4,742円(注4)
(小数点以下は切り捨て)

(注3)100万円あたりの返済額はローンや住宅の種類によって変わります。(注4)この計算例の場合、100万円あたりの返済額は4,742円となります。
★購入可能額を出してみる
一般的な住宅ローンの場合、借入額は物件価格の80%までというのが基準ですので、借入可能額を0.8で割ると購入可能額を出すことができます。
計算式 借入可能額 目安となる購入可能額 計算例 2,636万円 ≒3,295万円
0.8(借入額の80%) 0.8
(小数点以下は切り捨て)



マイホームを手に入れるための資金計画の基礎

1.購入価格の2割以上の頭金を用意
    一般的に、住宅を購入する際には購入価格の2割以上の頭金が必要といわれています。
    それは、金融機関の住宅ローンの多くが、購入価格の8割程度を融資限度額としているからです。
    頭金が少ないと借入額が増え、返済額が多くなります。購入後の生活を考えると、やはり購入価格の2割程度を頭金の目安とするべきでしょう。
2.頭金のほかに諸費用が必要になることをお忘れなく
    住宅購入に際しては、購入代金のほか税金や各種保険料、手数料、引っ越し費用が必要となります。
    これらの諸費用の金額はケースによって異なりますが、新築分譲住宅で物件価格の3%〜5%程度、中古住宅で物件価格の7〜9%程度が目安とされています。またそのほか、カーテンや家具、電化製品の購入代、さらに中古物件の場合はリフォーム代が必要となるケースも少なくありません。
    頭金以外にこういった諸費用も現金で用意しなければならないことを頭に入れておきましょう。
3.年間返済額は年収の25%以内が理想
    住宅ローンを利用する際は、「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでなら無理なく返せるか」を基本に考えることが大切です。
    金融機関では、物件の担保評価と利用者の年収に占める年間返済額の割合から融資額の限度額を決めています。
    年収に占める年間返済額の割合は年収が多いほど高く設定されており、40%までというケースもあります。
    ただ一般的には、公的資金、民間ローンなどすべての年間返済額の合計を年収の25%以内、高くても30%以内に抑えるようにするのが適当とされています。
★資金計画を立てるためのステップ
借入先を決める ちょうししんきんでは、あなたにぴったりの住宅ローンプランをお勧めします。
返済期間を決める 借りたお金をどのくらいの期間で返すかによって返済負担が変わってきます。
返済方法を決める 毎月の返済方法が一定の返済方法のほか、いくつかの返済方法が選べます。
ボーナス払いの割合を決める ボーナス返済を併用すれば、毎月の返済方負担を軽くすることができます。
返済額を計算する 下記の「返済額はどのくらい?」のコーナーで計算してみましょう。



金利タイプはどれがいい?

当金庫では、以下の3種類の金利タイプをご用意しています。
各金利タイプの特徴は次のとおりです。それぞれメリット・デメリットがありますので、将来計画にあった金利タイプを選びましょう。

金利タイプ 金利選択型 全期間固定金利型
変動金利選択 金利固定期間選択
特徴 ・借入利率が半年に1回変動し、返済額が5年に1回変動します。
・借入利率が変動しても返済額はその都度変更されず、返済額が変更となる場合も、前回返済額の125%以内に抑えられます。
・当初の一定期間の借入利率を固定することができます。
・固定期間経過後、変動金利にするか、再度固定金利にするかを選択することができます。
・返済終了まで、借入利率と返済額は変動しません。
金利水準 一般的に低い 一般的に中程度 一般的に高い
金利上昇局面 ・借入利率は半年に1回、連動して上昇していきます。ただし、返済額は、返済額の変更時期(5年)までは変わりません。 ・金利固定期間中は借入利率、返済額ともに変わりません。
・金利上昇局面で固定期間の終了を迎えた場合、上昇した水準の金利から選択することになります。
・借入利率、返済額ともに変わりません。
金利下降局面 ・借入利率は半年に1回、連動して低下していきます。ただし、返済額は、返済額の変更時期(5年)までは変わりません。 ・固定期間中は返済額は変わりません。
・金利下降局面で固定期間の終了を迎えた場合、低下した水準の金利から借入利率を選択することになります。
・借入利率、返済額ともに変わりません。
メリット ・同じタイミングで借り入れた場合、3タイプの中で借入利率が最も低い。
・借入利率が低下した場合、毎回の返済額に占める利息額が減り、元金返済への充当額が増えるため当初契約より残元金が早く減ります。
・固定期間中は、借入利率と返済額が変動しません。
・固定期間終了後に、あらためて適切な金利タイプを検討することができます。
・借入利率が最後まで固定されるので、返済計画が立てやすい。
・金利上昇局面でも返済額が増えずに済みます。
デメリット ・金利が変動し、高金利になる可能性があります。
・金利の推移を定期的に確認する必要があります。
・借入利率が上昇した場合、毎回の返済額に占める利息額が増え、元金返済への充当額が少なくなるため、約定通り返済しても残元金が当初の契約より残る可能性があります。
・固定期間を過ぎると一気に借入利率が上がる可能性があります。
・固定期間経過後、再度固定金利を選択する場合、手数料が発生します。
・同じタイミングで借り入れた場合、3タイプの中で借入利率が最も高い。

返済額はどのくらい?

★毎月の返済額、ボーナス月の返済額を試算してみよう!
下の表で「元利均等返済」の場合の返済シミュレーションができます。
見本の数字が入っていますので、ご希望の数値に変更して「計算する」のボタンをクリックしてください。
借入予定額
(1万円単位で8,000万円以内)
万円 毎月返済額
借入予定額のうちボーナスでの支払い額
(借入予定額の50%以内)
万円 ボーナス時返済加算額
ローン金利
現在の住宅ローン金利はこちら
ボーナス月返済額
返済期間
(35年まで)
支払総額
★上記の計算結果で年収に対する負担額がどのくらいになるか計算してみよう!
下の表に必要な数値を入れて「計算する」のボタンをクリックしてください。
上記シミュレーションの年間返済額 年収合計
  年間返済額合計
  年収に占める返済額の割合
 
その他のローン等の年間返済額 1
2
3
年収 ご本人
配偶者または所得合算者

住宅ローンを利用する際は、「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらまでなら無理なく返せるか」を基本に考えることが大切です。 「年収に占める年間返済額の割合」の計算結果を下の表で確認してみましょう。
【年収からみた返済額の目安】
年収の水準 年収に対する返済額の割合
(他のローン等も含めて)
安全水準 上限水準
300万円以下 - 20%
300万円〜400万円 20% 25%
400万円〜500万円 25% 30%
500万円〜700万円 30% 35%
700万円〜1,000万円 35% 40%

(ご注意) ※返済金額の概算を表示していますので、計算結果は融資実行時と若干異なる場合があります。 ※全期間を通じて融資金利は変わらないものと仮定して計算しています。 ※このシミュレーションは、融資の予約またはお約束するものではありません。


ローンの申込みに必要な書類は?

下の表は、住宅ローン申込時に必要となる一般的な書類を記載しています。 ローン申込内容等によって必要な書類が異なってきますので、詳しくは営業担当者または窓口にお問い合わせください。
★ローン申込みに必要な主な書類
主な必要書類お勤めの方自営業の方入手方法
□ ローン借入申込書ちょうししんきんにあります。
□ 保証委託申込書兼契約書同上
□ 団体信用生命保険申込書兼告知書同上
□ 担保物件火災保険質権設定手続依頼書同上
□ 運転免許証またはパスポートお手元にあるもの
□ 売買契約書(写)、重要事項説明書、登記簿謄本など売り主である不動産会社など
□ 印鑑証明書最寄りの自治体
□ 住民票同上
□ 住民税決定通知書自治体から毎年6月頃に郵送
□ 源泉徴収票勤務先
□ 所得納税証明書所轄税務署
□ 確定申告書所轄税務署(受付印のあるもの)
□ その他



購入後にすべきこと、すると得すること

★購入後にすべきこと、すると得すること
項目すべきこと、すると得すること
税金の申告 不動産取得税 マイホームを購入したら、原則60日以内に不動産取得税の申告をしましょう。
居住用の場合、税率は固定資産評価額に対して3%が基本ですが、一定の条件を満たせば大幅に軽減されます。
住宅ローン控除 住宅ローン等を利用してマイホームの取得等をした場合で、一定の要件を満たすときは、 その取得等に係る住宅ローン等の年末残高から計算した金額を、所得税額から控除 することができます。
メンテナンス 一戸建て 屋根や基礎、外壁などを定期的にメンテナンスすることで、住まいの寿命が大きく伸ばせます。
マンション 共用部分は管理組合単位で行いますが、室内の専有部分は自分でメンテナンスする必要があります。
もし不具合が生じたら 瑕疵担保責任の期間等を確保するとともに、不動産会社の保証制度などを利用しましょう。
返済を楽にする 繰り上げ返済 ローンの返済途中でまとまった額を返すことを「繰り上げ返済」といいますが、預金が貯まったら、金利が高く、返済期間の長いローンから繰り上げ返済を行っていくと、返済負担が軽くなります。
借り換え 金利は経済情勢で変動しています。「借り替えたほうが得かな」と思ったときは、ちょうししんきんに相談しましょう。
その他 固定資産税 固定資産税台帳に登録されている土地の価格や家屋の価値の1.4%が基本です。
※税金に関して詳しくはお近くの税務署、法務局、県税事務所へおたずねください。


ローンについて相談したい!

いかがでしたでしょうか? 計算はうまくできましたか?
“マイホーム”に関する資金のことなら何でも、ちょうししんきんの営業担当者または店頭までお気軽にご相談ください。
「ご相談シート」に必要事項を記載して、下記あてFAXしていいただければ、お客さまのご都合に合せてご相談させていただきます。
ご相談シートはこちら: 【 住宅ローンご相談シート(PDF形式、104KB)

あて先 : 銚子信用金庫 営業推進部
FAX :フリーダイヤル 0120-600638

≪ 本件に関するお問い合わせ先 ≫

銚子信用金庫 営業推進部 (営業企画課)
電話番号 : 0479-25-2121 / FAX番号 : 0479-24-4591
受付時間 : 当金庫営業日 午前9時〜午後5時




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